Ao comprar salas comerciais em leilões, encontrei uma forma de gerar capital para novos investimentos.

Apenas uma pequena parcela dos investidores que arrematam imóveis em leilão costumam comprar salas comerciais. E não é por ser um mau negócio. É que a oferta é menor e a tradição, o hábito, o costume é dar lances em casas e apartamentos. E tem outra razão, que me parece ser a mais importante: quem adquire um imóvel residencial para investir tem o objetivo de revendê-lo, com lucro, em pouco tempo. Por outro lado, quem adota a estratégia de comprar salas comerciais está pensando em ganhar dinheiro com locação. São estilos e comportamentos bem diferentes de arrematadores.

80% ou 90% dos meus lances foram para apartamentos. Foi assim que construí meu patrimônio. Mas já fiz minhas tentativas de comprar salas comerciais que estavam muito baratas. E saí vencedora em duas oportunidades. Sou dona de um escritório na região da Paulista e de um ponto maior na Barra Funda, um bairro da zona oeste de São Paulo, que está alugado para uma farmácia.

Juntos, eles me rendem cerca de R$ 240 mil por ano. E para onde vai esse dinheiro? Para novos arremates. Ou seja: ao comprar salas comerciais em leilões, encontrei uma forma de gerar capital para novos investimentos. É ou não é uma boa estratégia?

Os contratos de aluguel são mais longos!

Uma das vantagens de comprar salas comerciais é que os contratos de locação são mais longos do que aqueles feitos em imóveis residenciais. Geralmente, os aluguéis de casas e apartamentos duram 30 meses. Já os pontos comerciais costumam ser locados por 60 meses, o dobro do tempo. Mas o céu é o limite. Há lojas alugadas por 10 anos. Imagine o que é ficar todo esse tempo tendo uma ótima renda fixa e sem ter a preocupação de encontrar um novo inquilino.

Novidade ou tradição?

Muita gente prefere arrematar uma sala num prédio novinho, recém-inaugurado. Ou até em edifícios que nem foram entregues ainda. Sim, há casos em que a pessoa compra a sala na planta, não consegue pagar o financiamento e o bem é retomado pelo banco. Igual ao que acontece com imóveis residenciais.

E também é comum encontrar investidores que preferem o total oposto: comprar salas comerciais mais antigas, com anos de uso, em prédios que já têm público, clientes circulando o dia inteiro, muita história e tradição. O que é melhor?

Bem, eu estou no segundo grupo. Vou no que é certo. Não corro riscos desnecessários. Só dou lances em salas comerciais que estão em prédios com alguns anos de ocupação. Em todo esse tempo, é natural que muitos profissionais tenham frequentado o local e se interessado por alugar um espaço nele. Muitas vezes, existe até uma fila de advogados, médicos ou arquitetos esperando uma oportunidade de colocar uma plaquinha com seu nome na porta.

Tome cuidado com a localização

Uma dica muito importante é tomar cuidado com a localização. Para prédios comerciais, as regras são bem diferentes dos imóveis residenciais. Um morador quer viver numa rua tranquila, que seja perto de uma boa área comercial, mas não a ponto de escutar o barulho e conviver com a população circulante (aquela que não mora, mas frequenta a região).

Já um profissional liberal ou empresário deseja estar perto dos clientes em potencial, de gente que passe pela porta e entre. E precisam trabalhar em espaços próximos ao metrô, pontos de ônibus e todo o tipo de serviços necessários para a sua rotina: restaurantes, bancos, papelarias, lotéricas, estacionamentos.

Só arremate um escritório ou um ponto de venda localizado num ponto que atenda às necessidades desse público. Ou você ficará sem inquilinos.

Fórmula do Lucro

Já te ensinei a comprar salas comerciais, mas ainda tenho uma última dica! Eu desenvolvi uma ferramenta chamada Fórmula do Lucro, que te ajuda a decidir qualquer investimento em leilão. Você vai precisar dela para saber se lucrará ou terá prejuízo ao dar seu lance e arrematar um imóvel! Experimente!