Compre bem e venda melhor ainda

Um bom negócio no leilão nem sempre é aquele em que o bem é arrematado por um valor abaixo da média de mercado. Claro que essa é uma grande vantagem, e é pelo preço que você está investindo numa negociação assim ao invés de buscar imóveis nos classificados. Mas não é o ÚNICO ponto a ser levado em consideração. Eu não tenho a fórmula mágica do sucesso e, como você já sabe se acompanha meus posts, falhei e tomei prejuízo no passado. Mas aprendi, virei o jogo e criei o meu método para decidir se entro ou não na disputa por um bem, se aumento o lance ou desisto. E vou compartilhar estas dicas agora. Quer fazer um bom negócio no leilão? Então leia até o fim!

Avaliação jurídica

Eu já falei que contar com a assessoria jurídica é fundamental. Neste outro post eu explico o que ele faz, quanto custa e como encontrar um advogado qualificado. Resumindo, este profissional faz uma avaliação de todas as pendências e amarrações do imóvel. Ele apresenta esse levantamento e você avalia os riscos e decide se participará ou não da disputa pelo bem.

Compreenda: o risco NÃO É comprar o apartamento e não receber, cair num golpe, perder o dinheiro. Se você estiver assessorado por um advogado, JAMAIS passará por isso. O risco é arrematar um bem que tenha suas complicações, esteja envolvido em outros processos, e ele demorar a ser liberado. É ficar com o dinheiro empatado por um tempo maior que o previsto.

Minha regra número 1 é: o advogado encontrou um probleminha qualquer, por menor que seja, estou fora. Parto para outra! Vida que segue!

Avaliação comercial

Este é o ponto crucial de toda a história. Como saber se estou fazendo um bom negócio no leilão? Depende do objetivo do arremate, se é para uso próprio ou investimento.

Uso próprio: você está comprando uma casa ou apartamento para morar. Se arrematar o bem por 10% a menos do que o valor de mercado, pode comemorar. 20%? Solte fogos de artifício. 30% ou mais? Já planeje um open bar para celebrar com os novos vizinhos.

Investimento: não conheço uma estatística precisa, mas acredito que a cada 10 participantes num leilão, 9 são investidores. Se é o seu caso, saiba que o cara acima, o que vai arrematar o imóvel para habitá-lo, é seu pior inimigo. Por que ele dá lances maiores e acaba tornando o negócio ruim para quem deseja comprar e revender. Se houver alguém com esse perfil no leilão, é o seu dia de azar. Pode sair do computador.

Quando o investidor faz um bom negócio no leilão? Bom, eu só arremato bens que estejam com a metade do valor de mercado. Mas esta regra é MINHA. Conheço outros investidores com métodos e percentuais diferentes.

Ferramentas de avaliação

Por que eu só pago 50%? Por causa destes custos:

- Mais 5% para o advogado;

- Mais 5% para o leiloeiro;

- Taxas e impostos da transferência de propriedade do imóvel;

- Prazo para imissão de posse e somente, então, possibilidade de venda;

- Estimativa de 6 meses para conseguir revender o imóvel, assumindo despesas com IPTU, condomínio, manutenção (se for uma casa, talvez haja gastos com jardinagem, piscina e segurança, por exemplo).

O investidor precisa ter ferramentas para fazer esta avaliação e levantar os custos. Pode ser uma simples planilha de Excel ou um software sofisticado. E claro, é necessário acompanhar o mercado para conhecer os valores atualizados de todas estas despesas.

Aqui no Leila Explica aliás, você sabia que eu tenho esta ferramenta disponível pra você fazer suas simulações e descobrir se o imóvel que você tanto deseja é adequado para investir ou morar? Acesse aqui, agora, e faça quantas simulações você desejar.

Ocupação

Quase todos os imóveis que vão a leilão estão ocupados. Se você encontrar algum vazio, fique de olho. Coloque como prioridade. E não deixe de ir visitá-lo, para verificar se está em bom estado, os pontos fortes e fracos da vizinhança e se há muitos imóveis semelhantes na região à venda, pois isso prejudicará nosso próximo ponto: a liquidez.

Liquidez

Bom negócio num leilão é aquele bem com liquidez rápida. O imóvel que logo será transformado em dinheiro, para recuperar o investimento e obter lucro. Para ter esse resultado, é preciso conhecer o mercado, saber quais bairros são mais ou menos valorizados, que tipo de casa ou apartamento as pessoas estão procurando.

Tomando como exemplo a cidade de São Paulo: um apartamento na rua Oscar Freire, nos Jardins, em qualquer época, com ou sem crise, será negociado em pouco tempo. Já uma casa de rua em Interlagos, bairro de classe média na Zona Sul a uma hora do centro da cidade, pode ficar um ano com a plaquinha de ‘vende-se’.

Limite do lance

Defina um limite para o seu lance. Leilão é um negócio, é matemática, não pode ser uma decisão emocional. Eu já vi gente querendo ganhar a qualquer custo, competindo com outro investidor, e pagando quase o valor de mercado do imóvel. Péssimo negócio.

Estado do imóvel

Agora a dica final: como muitos imóveis leiloados estão ocupados, e moradores irritados com a obrigatoriedade de deixá-los podem cometer algum ato vandalismo, o mais seguro é arrematar apartamentos ao invés de casas. O ambiente de um condomínio acaba inibindo grandes estragos. Então, apartamentos dificilmente estão em péssimo estado de conservação.

Entendeu tudo? Se tiver qualquer dúvida, pode perguntar. Deixe seu comentário e eu prometo responder!

Bons lances para você!