Todo mundo pensa que, se o devedor tem apenas um imóvel, pode ficar despreocupado porque a Justiça não tiraria o seu teto. Mas esta é uma “lenda popular”.

Hoje eu decidi escrever não para quem deseja arrematar um imóvel, mas para quem tem medo de perder um apartamento por causa do condomínio atrasado. Desde a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, em março de 2016, a situação dos inadimplentes ficou muito perigosa. E a mudança na legislação coincidiu com um período econômico terrível no Brasil, com explosão no número de desempregados. É muita gente sem renda, passando dificuldade, e correndo risco de ficar sem teto.

Por tudo isso, resolvi abordar o tema do condomínio atrasado, explicar o que manda a nova lei e mostrar a quem enfrenta este drama que, se houver um dinheirinho guardado para uma emergência, ESTA É A EMERGÊNCIA! Alerta de perigo! Sinal vermelho piscando! Claro, não estou recomendando que alguém deixe de comprar remédios ou comida para honrar esta dívida. Mas tentando deixar claro que a Justiça não está perdoando os devedores!

O que a lei diz sobre o condomínio atrasado?

Parafraseando o comentarista de arbitragem Arnaldo Cezar Coelho, “a regra é clara”.   O Código de Processo Civil diz que o dono do imóvel inadimplente precisa pagar a conta em até 3 dias após ser citado pela Justiça. Caso contrário, o imóvel será penhorado e, posteriormente, leiloado.

Com isso, o prazo para resolver este tipo de problema caiu bastante. No passado, a ação de cobrança proposta pelo síndico, em nome do prédio, tinha um trâmite longo, e só depois de muitas etapas a execução da dívida era determinada pelo juiz. Era uma situação que se arrastava por um período de 5 a 7 anos. Agora, em no máximo 1 ano e meio, alguém pode perder seu apartamento por causa do condomínio atrasado.

Quantos meses de atraso levam o proprietário para a Justiça?

Depende, não existe uma regra. O síndico vai avaliar a relação custo-benefício, já que precisa arcar com os honorários de um advogado. Se o valor da taxa condominial for pequeno, como R$ 100 ou R$ 200,00, é provável que ele espere alguns meses de atraso para tomar uma medida mais drástica. Agora, em prédios de alto padrão, com taxas superiores a R$ 3 mil, um ou dois meses de inadimplência já levam o proprietário à Justiça. E aí acontece o que já expliquei: o caso demora mais alguns meses para chegar à mesa do juiz e, quando ele decide cobrar a dívida, o prazo para pagamento é de apenas 3 dias.

E tem algum jeito de prorrogar o pagamento?

Mais ou menos. Não tem como adiar, mas é possível parcelar. A lei permite que a dívida do condomínio atrasado seja paga em 6 vezes, desde que haja uma entrada de 30% do valor total.

Se o imóvel for leiloado, o que acontece com o dinheiro?

Geralmente, o montante do condomínio atrasado é inferior ao valor do apartamento. Neste caso, após o arremate ser feito e a dívida ser paga, o proprietário receberá o dinheiro que sobrar. Por exemplo: a dívida é de R$ 50 mil e o imóvel foi leiloado por R$ 130 mil. A Justiça devolverá ao dono R$ 80 mil.

O único imóvel da família pode ser penhorado?

Todo mundo pensa que, se o devedor tem apenas um imóvel, pode ficar despreocupado porque a Justiça não tiraria o seu teto. Mas esta é uma “lenda popular”. A lei da impenhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990) esclarece, em seu artigo 1º, que o imóvel residencial não pode ser penhorado e nem responder a qualquer dívida previdenciária, civil, comercial, fiscal ou de outra natureza, “salvo nas hipóteses previstas na lei”.

Uma destas hipóteses aparece no item IV do artigo 3º: é considerada como exceção a cobrança de impostos prediais ou territoriais, taxas e contribuições devidas. Ou seja, CONDOMÍNIO ATRASADO!

É claro que sendo o único bem da família, e com a família residindo neste bem, o juiz poderá se solidarizar e tentar uma outra solução que evite a penhora do imóvel. Mas veja que eu disse “poderá”, é uma hipótese. Não é o que dizem as letras da lei!!!

A Leila Explica tudo!

Se você está enfrentando esse drama, aconselho ler outro artigo que escrevi, sobre imissão de posse, ou seja, o processo de despejo do morador do imóvel arrematado em leilão. E torço para que você se recupere financeiramente antes que a situação chegue a esse terrível desfecho. Boa sorte!